Ипотечный договор

Договор ипотеки — это в первую очередь договор залога недвижимости, заключаемый между кредитной организацией (залогополучатель) и заемщиком (залогодатель). В качестве предмета договора может выступать квартира, дом, земельный участок. Законодательно процесс оформления ипотечных отношений регламентируется следующими нормативными актами: ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и ФЗ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Образец договора ипотеки

В общем виде договор ипотеки обязательно должен иметь следующие пункты:

Преамбула договора — это та часть договора, которая содержит дату заключения договора и его номер, информацию о сторонах договора, определяет, какая из сторон является залогодателем, а какая залогополучателем, и на основании чего.

1. Обязательство, обеспеченное ипотекой

Этот пункт определяет предмет договора, юридическое основание предоставления предмета договора (объекта недвижимости) в залог со стороны залогодателя, которым может являться договор купли-продажи, долевого строительства, аренды, подряда и др. указываются обязательства банка-кредитора и заемщика, сроки вступления в силу договора и его отдельных пунктов.

2. Требования, обеспеченные ипотекой

Здесь уточняется, какие суммы и в счет чего будут выплачиваться заемщиком (сумма основного долга, проценты, неустойки и штрафы при нарушении графика платежей и т.д.).

3. Предмет ипотеки

Предметом ипотеки является имущество, все данные которого будут внесены в этот пункт договора, а именно: наименование объекта недвижимости (квартира, дом, земельный участок), его площадь, место расположения (адрес). Так же вносятся данные о документе, подтверждающее право собственности заемщика «Свидетельством о государственной регистрации права собственности», дата, серия, номер, запись в ЕГРП №.

4. Оценка предмета ипотеки

Этот раздел содержит данные о результате оценки недвижимости, сумму в которую залоговое имущество было оценено.

5. Права и обязанности залогодателя

6. Права залогодержателя

7. Гарантии прав залогодержателя

В этот пункт вносятся гарантии со стороны заемщика о том, что на момент заключения договора ипотечное имущество не находится в залоге у другой организации, не продано, не арендовано, не арестовано и на него не имеют прав третьи лица.

8. Страхование заложенного имущества

Этот пункт содержит данные о рисках, от которых объект должен быть застрахован, форма предоставления подтверждения страховки и др.

9. Обращение взыскания на предмет ипотеки

Раздел регламентирует случаи, когда залогополучатель имеет право присвоить залог, порядок его действий в этом случае.

10. Государственная регистрация договора об ипотеке

Тут речь идет о необходимости государственной регистрации договора ипотеки, с описанием порядка действий для этого (нотариальное заверение, на кого ложатся расходы при совершении этих действий и др.).

11. Разрешение споров

В этом стандартном пункте указывается порядок разрешения противоречий. Как правило, это совершается путем переговоров, или в судебном порядке.

12. Заключительные положения

Указывается, каким образом в договор могут быть внесены изменения, когда он теряет свою силу, на скольких страницах он составлен, в скольких экземплярах и др.

Адреса и реквизиты сторон

Регистрация договора ипотеки

В свою силу договор ипотеки вступает только после государственной регистрации. Она проводится по месту нахождения объекта недвижимости-предмета залога. Нотариальное заверение договора не обязательно, но возможно по желанию сторон или по требованию кредитной организации.

Государственная регистрация договора потребует подготовить определенные документы:

• заявление от заемщика и кредитора;
• оригинал и копии договора ипотеки;
• приложения к договору ипотеки;
• кредитный договор (или другой документ), в счет которого и был заключен договор ипотеки;
• платежный документ с подтверждением оплаты гос. пошлины;

Так же могут потребоваться и прочие документы.

После регистрации ипотеки вносятся данные в ЕГРП. На самом договоре ипотеки ставится соответствующая пометка с указанием органа, который регистрацию договора произвел.

Срок регистрации договора ипотеки

Срок регистрации договора во многом зависит от того, насколько правильно и юридически грамотно был составлен договор, все ли необходимые документы были к нему приложены (с учетом приложений), указаны ли в нем все необходимые данные о залоговом имуществе и т.д. В течение срока регистрации проводится юридическая проверка не только договора, но и всех документов, приложенных к нему и необходимых для регистрации. В общей сложности срок должен составлять 5 рабочих дней.

Предварительный договор ипотеки

Предварительная форма договора ипотеки, как и его полная версия, является договором залога. Он имеет примерно такую же форму и содержание, и призван защитить Ваши права от непорядочности продавца. Такая форма договора может быть уместна, когда объект недвижимости находится на стадии строительства.

Признание договора ипотеки недействительным

Признать договор ипотеки недействительным можно только через суд, при условии подачи иска. Но для этого, конечно же, необходимо серьезное основание, например: противоречие пунктов договора законодательству РФ, неправомерность или фиктивность сделки, недееспособность одной из сторон или наличие мнимого (не существующего) участника договорных отношений.

Давление на одну из сторон может также стать основанием для разрыва договора, однако каждое из перечисленных оснований нужно доказать. Кроме того, недействительным можно признать не весь договор, а отдельный пункт, либо пункты.

Полезная информация: