Взаимность по разрешению

Можно ли купить недвижимость в Хорватии, не открывая фирму? Отвечают профессионалы.

В большинстве случаев для покупки жилья в Хорватии россияне регистрируют компанию. Можно ли приобрести недвижимость в этой стране на физическое лицо, сложно ли это сделать и стоит ли игра свеч?

С одной стороны, общеизвестно: чтобы приобрести дом в Хорватии, россияне открывают на территории страны фирму. Многих смущает такая необходимость, и внимание клиентов переходит, например, на соседнюю Черногорию. С другой стороны, в объявлениях агентств, продающих хорватскую недвижимость, встречаются слова: «Оформление на физическое лицо». Есть ли в этом противоречие?

Разрешительный лабиринт
В статье 356 Закона «О праве собственности и других вещных правах» прописано, что в Хорватии право приобретения недвижимости иностранным физическим лицом основывается на принципе взаимности. Это значит, что россияне в Хорватии (как и хорваты в России) могут приобретать на физическое лицо апартаменты или дом с участком, но не землю без строений.
Однако, так как между Россией и Хорватией не подписано соглашение о взаимности, россиянам на такую покупку требуется получить разрешение в Министерстве юстиции Хорватии. «Переговоры с Россией на тему соглашения о взаимности ведутся давно, но результат отсутствует. И лично у меня сложилось мнение, что в настоящий момент ситуация патовая», – комментирует Сергей Иванов, директор компании Art Libori Sistem Upravljanje I Razvoj d.o.o.
Получение разрешения занимает не менее года. Кроме того, разрешение необходимо оформлять не только на конкретного покупателя-иностранца, но и на конкретный объект. Как развиваются отношения между покупателем и продавцом в этом случае?
По словам главы московского представительства компании Punat Project Екатерины Колотилиной, продавец получает всю стоимость целиком. Гарантии собственности покупателя на время ожидания обеспечиваются, например, тем, что на объект регистрируется своеобразное обременение – «пломба». «В договоре купли-продажи прописывается, что при отказе в разрешении на сделку продавец обязан перезаключить договор с любым лицом, указанным покупателем. Как правило, им становится юридическое лицо, регистрируемое на имя покупателя на территории Хорватии», – поясняет эксперт.
Таких сложностей не возникает у граждан стран Евросоюза: последняя редакция закона, вступившая в силу 1 января 2009 г., дала гражданам ЕС возможность приобретать недвижимость на одинаковых правах с хорватами.
Вероятнее всего, считает директор компании Rentsale Юлия Титова, россиян рано или поздно уравняют в правах с европейцами (как, например, в 2009 г. произошло в Чехии), но сначала Хорватия должна вступить в Евросоюз.

Просто, но не бесплатно
Таким образом, получение разрешения на покупку для физического лица оказывается долгой процедурой с непредсказуемым результатом. И в случае отказа покупатель открывает в Хорватии фирму и регистрирует жилье уже на юрлицо.
Стремясь избежать рисков и сократить срок сделки, на практике большинство россиян просто покупают недвижимость на хорватскую фирму. А если речь идет об участке без строений, то это единственный возможный вариант.
«Процедура покупки недвижимости на регистрируемое на территории Хорватии юридическое лицо уже давно отлажена и при квалифицированной юридической поддержке не составляет для покупателя никаких трудностей. Сам процесс регистрации занимает от одной недели до месяца в зависимости от региона», – уверяет главный советник по юридическим вопросам и налогообложению компании Punat Projekt Хрвое Стрчич.
Однако содержание фирмы стоит денег, из-за этого покупка дешевых объектов в Хорватии для россиян не имеет смысла. «Гораздо логичнее оформлять на юрлицо виллы или участки под их строительство, а также элитные апартаменты на территории пятизвездочных отелей – это по-прежнему редкий вид недвижимости для Европы и исключительный продукт для Адриатики», – считает Юлия Титова. По словам Сергея Иванова, уставной капитал общества с ограниченной ответственностью составляет минимум 20 000 кун (около 2 800 евро). Плюсом Хорватии является то, что закон не требует наличия местного директора, и это исключает риск его излишней «самостоятельности» за счет клиента: «Законодательством не прописывается такая необходимость, и, как правило, покупатель является и учредителем, и генеральным директором фирмы», – говорит Хрвое Стрчич.
Не стоит забывать, что открыть фирму и купить недвижимость – это только начало. За содержание компании придется платить – бухгалтерское обслуживание обойдется в сумму до 300 евро в месяц. Но и это не все. До недавнего времени власти смотрели сквозь пальцы, если фирма была фиктивной, то есть показывала нулевую отчетность. Однако с 1 июля 2010 г. вступили в силу дополнения к фискальному законодательству, и траты на содержание недвижимости уже не могут списываться на расходы фирмы – требуется доказать коммерческий характер использования этих объектов. Достигается это такими схемами, как сдача в аренду недвижимости участникам самой фирмы или родственникам. Таким образом и создается видимость деятельности юрлица, и объясняется коммерческое использование недвижимости.

Возможные последствия
Пока трудно прогнозировать, как поведут себя иностранцы, привыкшие показывать нулевую отчетность по хорватским фирмам. «На самом деле таких «спящих» компаний огромное количество, – говорит Хрвое Стрчич. – Власти, конечно, не рады этому, но когда дойдет до каких-либо конкретных мер по контролю, затруднительно ответить, поскольку это потребовало бы от властей привлечения значительных дополнительных ресурсов».
В то же время участники рынка предполагают, что власти могут упростить процедуру получения разрешений физическими лицами. В перспективе и вовсе ожидается полная отмена разрешений, хотя полной уверенности по этому вопросу пока нет.

Этапы сделки на вторичном рынке Хорватии

• Заключается предварительный договор купли-продажи, вносится залог (kapara), составляющий обычно 10%. Залог может не прямо передаваться продавцу, а поступать на специальный банковский депозит адвоката, сопровождающего сделку. Если договор расторгает продавец, он, как правило, выплачивает штраф в сумме 100% залога.
• Адвокат проверяет объект недвижимости, покупатель регистрирует компанию на свое имя. Это занимает около месяца.
• Стороны подписывают основной договор купли-продажи.
• После полного расчета продавец предоставляет покупателю расписку (tabularna izjava), заменяющую акт приемки-передачи. Документ содержит отказ прежнего владельца от прав собственности в пользу покупателя и разрешает регистрацию объекта на нового собственника.
• Основной договор регистрируется в соответствующем отделе Общинного суда (zemljino-knjizni odjel).

Дополнительные нюансы

• Все процедуры заверяются нотариусами.
• В соответствии с хорватским законодательством комиссия агентства недвижимости не может превышать 6% с одной сделки, и эти расходы, как правило, делятся поровну между продавцом и покупателем. Переложить все расходы на покупателя пытаются недобросовестные продавцы.
• Все расчеты на территории Хорватии ведутся в местной национальной валюте – кунах. Стоимость сделки в договоре должна прописываться также в кунах.
• Осуществлять расчет стоимости в национальной валюте рекомендуется по среднему курсу Загребачка банка или Хорватского народного банка.

Петр ЧЕРНОВ