Чтобы оставить комментарий, нужно зарегистрироваться.
Похожие темы научных работ
по государству и праву, юридическим наукам, автор научной работы — КАЗАЧЕНОК О.П.
Текст научной работы
на тему "ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА ИПОТЕКИ". Научная статья по специальности "Гражданское право"
О.П. Казаченок, 2005
КРАТКИЕ НАУЧНЫЕ СООБЩЕНИЯ
ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА ИПОТЕКИ
О. П. Казаченок
В соответствии со ст. 334 ГК РФ ипотекой признается залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества. При этом имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании (п. 1 ст. 1 Федерального закона «Об ипотеке»).
В ст. 5 ФЗ «Об ипотеке» определяется имущество, которое может быть предметом ипотеки. Прежде всего, таковыми могут быть недвижимые вещи (недвижимое имущество, недвижимость), указанные в ст. 130 ГК РФ, а именно: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, на которые зарегистрированы права в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Пункт 1 ст. 5 ФЗ «Об ипотеке» конкретизирует имущество, которое может быть предметом ипотеки. Это, во-первых, земельные участки, за исключением участков, указанных в ст. 63 ФЗ «Об ипотеке». Во-вторых, предприятия, здания и сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности. В-третьих, жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из изолированных комнат (одной или нескольких). В-четвертых, дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения. В-пятых, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
Определение понятия недвижимости содержится в ст. 130 ГК РФ. Это объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.
Очевидно, что разделение имущества на движимое и недвижимое неслучайно. Практически его значение проявляется в большей ограниченности господства над недвижимостью и в прочности укрепления прав на различные виды этого имущества сравнительно с имуществом движимым.
Пункт 1 ст. 1 ФЗ «Об ипотеке» опреде-© ляет, что имущество, на которое установле-
на ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании. Это фактически означает изъятие у залогодателя права распоряжения залогом, важнейшего правомочия права собственности (п. 1 ст. 209 ГК РФ). По мнению А. Смолянникова, это противоречит традициям ипотеки классического романогерманского права, которых придерживается вся континентальная Европа и многие другие страны, и идет вразрез с традициями российского гражданского права. В соответствии с этим положением, продолжает он, «при установлении ипотеки залогодатель обязан фактически отчуждать свое право собственности на заложенное имущество в пользу кредитора, что не соответствует п. 2 ст. 209 ГК РФ, согласно которой собственник вправе согласно своему усмотрению оставаясь собственником отдавать имущество в залог и обременять его другими способами»1. В связи с этим представляется необходимым абзац 3 п. 1 ст. 1 ФЗ «Об ипотеке» дополнить нормой, в соответствии с которой имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя не только в его владении и пользовании, но и распоряжении, с ограничениями, установленными федеральным законом.
Предмет ипотеки в соответствии со ст. 9 ФЗ «Об ипотеке» подлежит оценке по соглашению сторон в соответствии с законодательством РФ. Верно отмечает А.А. Киселев, что «принцип оценки предмета залога по соглашению сторон представляется достаточно целесообразным, потому как лишь соглашением сторон по данному условию договора возможно достичь максимальной сбалансированности интересов контрагентов в данном правоотношении»2. Представляется, что оценка предмета залога третьей стороной, предлагаемая А. Смо-лянниковым3, хотя и будет иметь максимально независимый характер, тем не менее может привести к неразрешимым противоречиям между сторонами и в конечном итоге заставит избрать иной способ обеспечения основного обязательства либо обратиться в суд для урегулирования спора об оценке предмета ипотеки. Данные пути видятся слишком обременительными, а значит, неприемлемыми.
Вестник ВолГУ. Серия 5. Вып. 7. 2005
133
КРАТКИЕ НАУЧНЫЕ СООБЩЕНИЯ
Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Как и залог движимого имущества, ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству, полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.
Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (займодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).
Кроме того, если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:
- в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;
- в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;
- в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;
- в возмещение расходов по реализации заложенного имущества (это корреспондирует со ст. 337 ГК РФ).
Ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества, если договором не предусмотрено иное (п. 2 ст. 3 ФЗ «Об ипотеке»). Вместе с тем в правилах об обеспечении обязательств ипотекой законодателем предусмотрено исключение. Если в договоре об ипотеке указана общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой, за исключением требований, основанных на:
- возмещении судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;
- возмещении расходов по реализации заложенного имущества (ст. 3 ФЗ «Об ипотеке»).
ФЗ «Об ипотеке» предусматривает, что ипотекой могут быть обеспечены также и другие дополнительные расходы залогодержателя.
Следует иметь в виду, что в соответствии с п. 3 ст. 5 ФЗ «Об ипотеке» вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями как единое целое, если иное не предусмотрено договором. Между тем часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки (п. 4 ст. 5 ФЗ «Об ипотеке»),
В приложении № 1 к ГПК РСФСР 1964 г. содержится перечень видов имущества граждан, на которое не может быть обращено взыскание. Согласно ГК РФ имущество, содержащееся в этом перечне, не может быть предметом залога (п. 2 ст. 336 ГК РФ). Единственным недвижимым имуществом, указанным в приложении, является жилой дом с хозяйственными постройками или отдельные его части — у лиц, основным занятием которых является сельское хозяйство, — в котором должник и вся его семья постоянно проживают.
В ст. 6 ФЗ «Об ипотеке» установлен запрет ипотеки имущества, в отношении которого в установленном этим законом порядке предусмотрена обязательная приватизация, либо приватизация которого запрещена. Данное положение на законодательном уровне решило, наконец, проблему, решаемую до этих пор только судебной практикой.
Таким образом, по основному назначению предметов ипотеки различают:
- ипотеку жилых домов и квартир;
- ипотеку земельных участков;
- ипотеку предприятий, зданий, сооружений, строений и иного недвижимого имущества.
ПРИМЕЧАНИЯ
1 Смолянников А. Ипотека: теория сквозь призму законотворчества // Вопросы экономики. 1997. № 7. С. 115.
2 Киселев А.А. Предмет договора ипотеки // Нотариус. 2003. № 2. С. 18.
3 Смолянников А Указ. соч. С. 116.
О. П. Казаченок. Предмет договора ипотеки
